Das eigene Zuhause ist für viele mehr als nur ein Dach über dem Kopf. Es ist ein Ort voller Erinnerungen, ein Lebensmittelpunkt und oft der größte Vermögenswert, den man besitzt. Im Ruhestand entsteht jedoch häufig der Wunsch, das in den eigenen vier Wänden gebundene Kapital zu nutzen, ohne ausziehen zu müssen. Ob für lang gehegte Träume, eine bessere Absicherung oder unvorhergesehene Ausgaben, die Idee, das Immobilienvermögen flüssig zu machen, gewinnt an Attraktivität. Modelle wie der Teilverkauf oder die Immobilienverrentung versprechen genau das: finanzielle Freiheit in den eigenen vier Wänden. Doch wie so oft im Leben und besonders bei finanziellen Entscheidungen, kommt es auf die Details an. Neben den vertraglichen Aspekten sind es vor allem die steuerlichen Regelungen, die genau geprüft werden müssen. Ein unüberlegter Schritt kann hier schnell zu unerwarteten Belastungen führen. Deshalb möchten wir heute Licht ins Dunkel bringen und die verschiedenen Modelle und ihre steuerlichen Haken zugänglich und verständlich beleuchten.

Was genau ist ein Teilverkauf?

Stellen Sie sich vor, Sie könnten einen Teil Ihres Hauses zu Geld machen und trotzdem weiterhin darin wohnen, als wäre nichts geschehen. Genau das ist die Grundidee des Teilverkaufs. Zu den Kernmerkmalen gehören:

• Ein spezialisiertes Unternehmen kauft einen Anteil Ihrer Immobilie, in der Regel bis zu 50 Prozent.
• Sie erhalten dafür eine einmalige Auszahlung, die Ihnen sofort zur freien Verfügung steht.
• Im Gegenzug zahlen Sie an den neuen Miteigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.
• Ihre Rechte werden durch ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht abgesichert.
• Dieses Nießbrauchrecht sichert Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht und die Möglichkeit, das Haus zu vermieten.
• Sie behalten die volle Kontrolle und Entscheidungshoheit über Ihr Zuhause.

Welche Alternativen gibt es?

Neben dem Teilverkauf gibt es weitere etablierte Modelle, um im Alter vom eigenen Immobilienvermögen zu profitieren:

• Leibrente: Sie verkaufen Ihre Immobilie komplett an einen Käufer, beispielsweise eine Versicherung oder Stiftung. Im Gegenzug erhalten Sie eine lebenslange monatliche Rente sowie ein im Grundbuch verankertes Wohnrecht. Die Rentenhöhe hängt dabei von Ihrem Alter und dem Wert der Immobilie ab.
• Verkauf unter Vorbehalt eines Nießbrauchrechts oder eines reinen Wohnrechts: Hier erhalten Sie den Kaufpreis als Einmalzahlung und sichern sich gleichzeitig das Recht, bis an Ihr Lebensende im Haus zu wohnen, ähnlich wie bei der Leibrente, jedoch ohne fortlaufende Rentenzahlungen.

Der Steuer Check: Wo lauern die Haken?

Die Aussicht auf finanzielle Flexibilität ist verlockend, doch die Steuerdetails sind entscheidend. Wer hier nicht aufpasst, erlebt möglicherweise eine böse Überraschung. Die wichtigsten steuerlichen Aspekte sind:

• Spekulationssteuer: Diese Steuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, die Sie weniger als zehn Jahre besessen haben. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch: Wenn Sie Ihr Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst zu Wohnzwecken genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer komplett. Dies bedeutet, dass sie für die meisten, die ihr langjähriges Eigenheim verrenten möchten, keine Rolle spielt.
• Besteuerung der Leibrente: Die monatlichen Rentenzahlungen aus einer Leibrente müssen versteuert werden, jedoch nicht in voller Höhe. Das Finanzamt besteuert nur den sogenannten Ertragsanteil. Die Höhe dieses Anteils ist von Ihrem Lebensalter bei Beginn der Rentenzahlung abhängig. Je älter Sie sind, desto geringer ist der steuerpflichtige Anteil (z.B. 18 Prozent mit 65 Jahren, nur 11 Prozent mit 75 Jahren). Diese regelmäßige Steuerlast kann die gefühlte Höhe der Zusatzrente spürbar schmälern und muss in der finanziellen Planung unbedingt berücksichtigt werden.
• Nutzungsentgelt beim Teilverkauf: Das monatliche Nutzungsentgelt, das vergleichbar mit einer Miete für den verkauften Anteil ist, kann für Ihre selbstgenutzte Immobilie steuerlich nicht abgesetzt werden. Es stellt eine dauerhafte finanzielle Verpflichtung dar, die Ihre monatliche Liquidität reduziert, ohne steuerliche Vorteile zu bringen. Achten Sie zudem in den Verträgen klar darauf, wer für die Instandhaltung der gesamten Immobilie verantwortlich ist, da diese Kosten häufig beim ursprünglichen Eigentümer verbleiben.
• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird auf den Kaufpreis fällig und ihre Höhe variiert je nach Bundesland. In den meisten Modellen des Teilverkaufs wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer, also dem Unternehmen, übernommen. Dies sollte jedoch im Vertrag klar geregelt sein, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Ein Blick in die Zukunft

Eine Entscheidung über die eigene Immobilie hat oft auch Auswirkungen auf die nächste Generation. Die verschiedenen Modelle der Immobilienverrentung können die spätere Erbschafts- oder Schenkungsteuer beeinflussen. Der Wert eines Nießbrauchrechts kann beispielsweise den steuerpflichtigen Wert der Immobilie für Ihre Erben mindern. Dies sind komplexe Themen, die eine vorausschauende und ganzheitliche Planung erfordern.

Fazit: Der richtige Weg zu Ihrer Entscheidung

Die Möglichkeit, das in der eigenen Immobilie gebundene Vermögen zu nutzen, ohne das vertraute Zuhause aufgeben zu müssen, ist eine fantastische Option für mehr Lebensqualität im Ruhestand. Modelle wie der Teilverkauf, die Leibrente oder der Verkauf mit Nießbrauchrecht bieten flexible Lösungen für individuelle Bedürfnisse. Doch dieser Artikel zeigt auch, dass es keine pauschale Lösung gibt, die für jeden passt. Die steuerlichen Rahmenbedingungen sind komplex und haben einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis Ihrer Entscheidung.

Eine transparente und vorausschauende Beratung ist daher unerlässlich. Es geht darum, eine Lösung zu finden, die nicht nur heute, sondern auch in Zukunft sicher und vorteilhaft für Sie ist. Wir bei Steuerberater Mustermann verstehen uns als Ihr Partner, der Ihnen hilft, den Überblick zu behalten und die richtigen Weichen zu stellen. Gemeinsam analysieren wir Ihre persönliche Situation und finden den Weg, der Ihnen Sicherheit gibt, Sie entlastet und langfristig zu Ihrem wirtschaftlichen Wohlbefinden beiträgt. Sprechen Sie uns an, wir freuen uns darauf, Sie persönlich und zuverlässig zu betreuen.