Eine Immobilie ist eine wertvolle Kapitalanlage doch ein unerwarteter Leerstand kann für Eigentümer schnell zur finanziellen Belastung werden. Die Mieteinnahmen fallen aus aber die laufenden Kosten wie Kreditzinsen Grundsteuer und Versicherungen laufen weiter. Viele Vermieter fragen sich in dieser Situation ob sie diese Ausgaben steuerlich geltend machen können auch wenn keine Einnahmen fließen. Die gute Nachricht ist: Ja das ist in vielen Fällen möglich. Der Schlüssel dazu liegt darin dem Finanzamt Ihre Absichten klar und deutlich zu belegen. Es geht darum zu zeigen dass Sie die Immobilie nicht aus reiner Liebhaberei halten sondern das Ziel verfolgen damit Einnahmen zu erzielen.

Die Einkünfteerzielungsabsicht

Das entscheidende Kriterium für den Fiskus ist die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht. Dieser etwas sperrige Begriff aus dem Steuerrecht bedeutet nichts anderes als dass Sie dem Finanzamt glaubhaft machen müssen dass Sie ernsthaft und dauerhaft vorhaben Ihre Immobilie zu vermieten und damit Einnahmen zu erzielen. Solange diese Absicht besteht und von Ihnen nicht aufgegeben wurde können die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallenden Kosten als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Werbungskosten sind per Definition alle Aufwendungen die zur Erwerbung Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen. Wenn diese Kosten die Einnahmen übersteigen was bei einem Leerstand zwangsläufig der Fall ist entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser Verlust kann mit Ihren anderen positiven Einkünften zum Beispiel aus einem Angestelltenverhältnis verrechnet werden und senkt so Ihre gesamte Steuerlast.

Ihre Nachweispflicht gegenüber dem Finanzamt

Die Beweislast liegt allerdings bei Ihnen als Vermieter. Das Finanzamt prüft insbesondere bei längerem Leerstand sehr genau ob die Einkünfteerzielungsabsicht tatsächlich noch besteht. Es reicht nicht aus einfach nur zu behaupten man würde gerne vermieten. Sie müssen aktive und ernsthafte Bemühungen nachweisen können einen neuen Mieter zu finden. Ihre Aktivitäten sollten dabei gut dokumentiert sein um bei Nachfragen des Finanzamtes gewappnet zu sein. Ein entscheidender Punkt ist hierbei die Plausibilität Ihrer Nachweise. Sporadische oder halbherzige Versuche werden kaum ausreichen. Das Finanzamt erwartet ein zielgerichtetes und kontinuierliches Vorgehen das jeder wirtschaftlich denkende Vermieter an den Tag legen würde.

Effektive Methoden zur Dokumentation der Vermietungsbemühungen

Um Ihre Vermietungsbemühungen lückenlos nachzuweisen gibt es verschiedene wirksame Methoden:

• Beauftragung eines Immobilienmaklers: Sehr überzeugend ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Der Maklervertrag allein ist schon ein starkes Indiz für Ihre Absichten. Heben Sie den Vertrag und die gesamte Korrespondenz mit dem Makler gut auf.
• Selbstvermarktung mit Inseraten: Wenn Sie die Vermietung selbst in die Hand nehmen sind Inserate in Zeitungen oder auf Online-Immobilienportalen unerlässlich. Wichtig ist dass diese Anzeigen aussagekräftig sind und alle relevanten Informationen wie Lage Größe Ausstattung und Miethöhe enthalten. Vage formulierte Anzeigen ohne konkrete Angaben könnten vom Finanzamt als nicht ernsthaft eingestuft werden.
• Detaillierte Interessentenliste führen: Führen Sie zudem eine detaillierte Liste aller Interessenten mit denen Sie Kontakt hatten. Notieren Sie Namen Kontaktdaten und den Verlauf der Gespräche auch warum es letztlich nicht zu einem Mietvertrag kam. Diese Aufzeichnungen können im Zweifel als wichtiger Beleg dienen.

Leerstand während Renovierungs- und Sanierungsarbeiten

Ein weiterer Fall ist der Leerstand aufgrund von umfangreichen Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten. Auch hier können die anfallenden Kosten als Werbungskosten abgesetzt werden. Voraussetzung ist dass die Maßnahmen dazu dienen die Immobilie wieder vermietbar zu machen oder deren Zustand zu verbessern um eine bessere Miete zu erzielen. Der Bundesfinanzhof hat geurteilt dass es dabei allein die Entscheidung des Eigentümers ist wie schnell und in welchem Umfang die Arbeiten durchgeführt werden. Es ist jedoch entscheidend dass Ihr Entschluss zur anschließenden Vermietung bereits vor Beginn der Arbeiten endgültig feststeht. Wenn Sie sich noch unsicher sind ob Sie die Immobilie nach der Renovierung selbst nutzen verkaufen oder vermieten wollen kann das Finanzamt den Abzug der Kosten verweigern. Auch hier ist eine klare und nachvollziehbare Dokumentation Ihrer Pläne von großem Vorteil.

Fazit und Unterstützung

Zusammenfassend lässt sich sagen dass ein vorübergehender Leerstand Ihrer Immobilie kein Grund zur Sorge sein muss solange Sie Ihre Absicht zur Einkünfteerzielung aktiv verfolgen und dies auch belegen können. Eine sorgfältige Dokumentation Ihrer Vermietungsbemühungen ist der entscheidende Faktor um die anfallenden Werbungskosten weiterhin steuerlich geltend machen zu können. So wird aus einer Phase ohne Einnahmen eine Möglichkeit Ihre Steuerlast zu optimieren und die wirtschaftliche Grundlage für den zukünftigen Erfolg Ihrer Vermietung zu sichern. Wenn Sie unsicher sind welche Schritte in Ihrer individuellen Situation die richtigen sind stehen wir Ihnen als verlässlicher Partner zur Seite. Wir helfen Ihnen dabei Ihre steuerlichen Möglichkeiten voll auszuschöpfen und Ihre Pflichten effizient zu erfüllen.

IWW – § 21 EStG – Werbungskosten bei Leerstand – https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQHVgTS0iPruxFpn8M_bILlg-k-zFgjIG3U_AMGz7Mg_KV1sySL3m8ysszF1FBN0OCdV_kttfJKfSvaTRHNPKrnQ4FwNO46RQbBH3i5tMfARfY7EMIkm7F35696zRgH–dis1DzHo0Ey7s0DweH-_e0WKT_QjJFqP-LwK_liqK6CEfJ0PMvwOUeT

IWW – Werbungskosten | Bei Leerstand Vermietungsbemühen plausibel nachweisen – https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQEYr0Hv1eDXDPSFByIvChOEPce9UnK81C7HyYkvIrtLXMQ4zBPjoSRBL9qoQZ8XulGfu7e-x18_2q2suMw0OfSm7rsXjH3twBiIfWQ8nCXrXAoXqL12MwDGO6ROEv8tLkmbUne0SZ-Y1bZ9MZQFOXzcCo13H9G45QpQ1pISUWkNzr7xM8JWLauLTYR3YZOHbC5pTj64nqyFAi8bFDej7Eb8cTUmLAwqATyDb0tPt5wh

Lexware – Werbungskosten (Wiki Definition): Kosten aus nichtselbstständiger Arbeit – https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQHme_oH5mBS4Agt1UquOjqPwzTWJ2Ao3uPH3n9G9_pN0DNar3Myz4llj2IW9N64POXFuClrhCm_M6LLTCXiM5nYNbPulCBBoO9K-VLJMIaNCjJYtagbud3mvGvQ0pwoZTHB7AX59obA5Da9J53fC6KF61joNVmC4dodmmQL4oqLSsVM0wPeSulGk-P5J-NtCGb4IsLsmWBMltB3OPtBRrVM7X8=

Immoverde Hannover – Steuerliche Aspekte für Immobilienbesitzer – https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQEs_pXKG_86pyxJWUw56Q1qqeBbBFkrJaSsVoIPf9JUtxf24gy39ISsXW7Vapp1N8rlPFiyoP5Shv1XTLyn81yCa3flMHg85C9FGZFoizampG2a4sQSWFDISZrMkN866z7eRVVlla5t9LUCKOLIfA==