Ein eigenes Zuhause auf einem Grundstück, das Ihnen nicht gehört? Was zunächst ungewöhnlich klingen mag, ist das Prinzip des Erbbaurechts. Es ist eine clevere Alternative zum klassischen Grundstückskauf und ermöglicht es vielen Menschen, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, ohne den oft hohen Kaufpreis für den Grund und Boden aufbringen zu müssen. Sie erwerben das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen, und werden alleiniger Eigentümer dieses Gebäudes. Dafür zahlen Sie dem Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Betrag, den sogenannten Erbbauzins. Die Verträge laufen in der Regel über viele Jahrzehnte, oft zwischen 50 und 99 Jahren, was Ihnen und Ihrer Familie langfristige Planungssicherheit gibt. Doch wie sieht es bei diesem Modell mit den Steuern aus? Zwei wichtige Steuerarten rücken hier in den Fokus: die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer. Beide haben beim Erbbaurecht ihre ganz eigenen Besonderheiten, die wir Ihnen hier einfach und verständlich näherbringen möchten.

Grunderwerbsteuer: Die einmalige Abgabe beim Start

Viele gehen davon aus, dass Grunderwerbsteuer nur anfällt, wenn man ein Grundstück tatsächlich kauft und als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Das ist ein verständlicher Gedanke, doch das Gesetz sieht das Erbbaurecht als ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht an. Das bedeutet, der Gesetzgeber behandelt es in vielen Belangen so, als würden Sie ein Grundstück erwerben. Konkret heißt das für Sie: Auch bei der Bestellung eines Erbbaurechts wird einmalig die Grunderwerbsteuer fällig. Sie erwerben zwar nicht das Eigentum am Boden, aber das umfassende und langfristige Nutzungsrecht, und genau dieser Vorgang löst die Steuerpflicht aus.

Die spannende Frage ist nun, wie diese Steuer berechnet wird. Normalerweise ist die Bemessungsgrundlage der Kaufpreis der Immobilie. Da Sie beim Erbbaurecht aber keinen Kaufpreis für das Grundstück zahlen, muss eine andere Berechnungsgrundlage herangezogen werden. Hier kommt der Erbbauzins ins Spiel. Die Berechnung ist etwas komplexer, aber im Grunde basiert sie auf dem Wert Ihrer zukünftigen Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit des Vertrages. Der Ablauf der Berechnung ist wie folgt:

• Das Finanzamt ermittelt den Kapitalwert des Erbbauzinses.
• Dafür wird der jährliche Erbbauzins mit einem gesetzlich festgelegten Vervielfältiger multipliziert, der von der vereinbarten Laufzeit des Erbbaurechts abhängt.
• Auf diesen Kapitalwert wird dann der jeweilige Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes angewendet.

Das Ergebnis ist oft eine geringere Steuerbelastung als beim direkten Kauf, aber sie muss in der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden. Auch wichtig zu wissen ist, dass nicht nur der erstmalige Erwerb eines Erbbaurechts steuerpflichtig ist. Auch eine spätere Verlängerung des bestehenden Vertrages kann erneut Grunderwerbsteuer auslösen.

Grundsteuer: Die jährliche Verantwortung des Nutzers

Neben der einmaligen Grunderwerbsteuer gibt es die Grundsteuer, die jährlich anfällt. Sie ist eine Gemeindesteuer und wird auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben. Hier stellt sich die zentrale Frage: Wer muss zahlen, der Eigentümer des Grundstücks oder der Inhaber des Erbbaurechts, dem das Gebäude gehört? Die Antwort ist eindeutig und für viele überraschend: Die Pflicht zur Zahlung der Grundsteuer geht vollständig auf den Erbbauberechtigten über. Obwohl Ihnen das Land nicht gehört, werden Sie steuerlich so behandelt, als wären Sie der wirtschaftliche Eigentümer des gesamten Objekts, also von Gebäude und Grundstück. Der Grundstückseigentümer, der sogenannte Erbbaurechtsgeber, ist für die Dauer des Vertrages von der Zahlung der Grundsteuer befreit.

Diese Regelung hat auch direkte Auswirkungen auf die Pflicht zur Abgabe der Grundsteuererklärung. Als Inhaber eines Erbbaurechts sind Sie in der Regel dazu verpflichtet, die Erklärung beim Finanzamt einzureichen. Sie müssen die erforderlichen Daten für das Grundstück und das darauf stehende Gebäude zusammenstellen und übermitteln. Für Sie als Erbbauberechtigten ist es also entscheidend, diese wiederkehrende Belastung fest in Ihr jährliches Budget einzuplanen und die steuerlichen Pflichten im Blick zu haben. Es ist eine dauerhafte Verantwortung, die mit dem Recht einhergeht, das Grundstück zu nutzen und darauf zu wohnen oder zu wirtschaften.

Ein Weg mit Weitblick

Das Erbbaurecht ist ein faszinierendes Modell, das den Bau oder Kauf eines Eigenheims zugänglicher machen kann. Die steuerlichen Aspekte, insbesondere die Besonderheiten bei der Grunderwerbsteuer und Grundsteuer, sind jedoch nicht zu unterschätzen. Eine vorausschauende Planung und eine transparente Übersicht über alle anfallenden Kosten und Pflichten sind der Schlüssel, um die Vorteile dieses Modells voll auszuschöpfen. Es zeigt sich, dass eine gute Beratung hier Gold wert ist. Denn mit dem richtigen Partner an Ihrer Seite können Sie sicherstellen, dass alle steuerlichen Pflichten korrekt erfüllt werden und Sie die finanziellen Gestaltungsspielräume optimal nutzen. So wird das Erbbaurecht zu einem soliden Fundament für Ihre Zukunft und Ihren wirtschaftlichen Erfolg.